今典集团于08年3月成功拍得一块位于三亚湾、面积达400亩的产权式酒店用地，使得今典集团在三亚的三个海湾——亚龙湾、海棠湾和三亚湾都有了五星级以上的酒店，三亚已然成为今典“后地产时代”的又一“地产重镇”。

仅半年时间，张宝全就在三亚海棠湾、三亚湾连拿两块地。但比他再度拿地更让业界震动的，是他在三亚湾这块400亩的地块上将建5座五星级的产权式酒店，总面积超过40万平方米。这将成为中国目前最大的产权式酒店集群。

加上日前启动的海棠湾七星级酒店项目，和已有的亚龙湾红树林酒店，今典仅在三亚就将拥有7座五星级以上酒店。

“度假时代”全面“降临”中国

　　有关研究表明，“度假”的概念始于欧洲，14世纪，比利时在矿泉地建立了欧洲第一处度假地——帕斯度假地。但直到19世纪，度假还是特权阶层专享的一种生活方式。

　　二战之后，随着现代旅游业的发展，度假在欧美国家才开始大众化，而上世纪九十年代中期，西方一些经济和旅游业发达的国家，开始进入了“大众度假”时代，“度假”从少数人的特权变成了大众的享受，其特征是以度假为主要目的的旅游者在当地旅游市场的结构中超过了半数，以英国最高，占到59%，德国和法国也都达到了57%。

　　而中国，到1999年，度假还只占旅游市场总份额的8.6%。

　　这是因为长期以来，在中国人的观念中，“旅游度假”是不分的，度假就是旅游，就是忙着看景点、照相、走马观花、长途跋涉，似乎不这样就体现不出假期的价值。

　　1999年中国开始长假制度之后，人们用于休闲享受的时间多了起来，但度假仍然被认为是“奢侈”的行为——不仅是金钱上的奢侈，更是时间上的奢侈。

　　有了长假的中国人，就像是度假时间上的“暴发户”，仍然想着怎么把假期最大利用，而“利用”的方式就是把行程表排得满满的，最具代表性的，大概就是那些出境旅游拖着大手提箱赶旅游巴士的游客了。

　　直到近年来，随着长假的“新鲜劲”淡化，“长假观光”的负面效应逐渐凸显，更重要的是人们旅游视野的开阔，“度假”的概念逐渐开始深入人心。2007年最新统计数据表明，以度假为主要目的的旅游者，在旅游市场中所占的比例，已经增长到了37.3%，中国开始朝“度假时代”快速发展。

　　新劳动法带薪假期的推出，更是为这一转变推波助澜。从海南省假日办去年的统计数字看到，春节黄金周期间，仅假日办在册的21家酒店，日接待人数就超过1万人次，入住率持续爆满，而停留3天以上的已经占到了89.04%，海南酒店收入同比增长超过了130%。相关人员表示，这几十万旅游者中，有相当一部分已经是第二次甚至更多次来到海南，他们在海南的活动方式已经不再是去天涯海角等旅游景点，而是找间酒店住下来享受阳光、蓝天、海水、沙滩的热带风光。

　　这无疑从一个侧面反映出中国正从“旅游时代”全面进入“度假时代”。

　　清华大学旅游地产客座教授何红光说，从“旅游时代”进入“度假时代”，主要表现在以下五个方面：

一、人们物质生活富足、生活节奏快，需要通过度假放松身心；

二、度假的季节性比之其他旅游形式明显减弱；

三、家庭式度假形式成为主流；

四、度假活动范围明显缩小；

五、度假房产成为投资热点。

　　这五个方面的前四项难以量化考察，但第五项却有充分的数据和实例支持，张宝全一举推出五座五星级以上产权式酒店，就是最明显的例证之一。

产权式度假酒店成为“后地产时代”新宠

　　几乎与张宝全三亚湾拿地同时，业界盛传世界最大的投资集团摩根斯坦利也宣布将在陵水县清水湾建设世界最大的酒店集群——七家五星级酒店。此外，香港新世界、万科、富力、雅乐居、中粮、中信、海航、山东鲁能、天津万隆、深圳鸿洲等开发商，近年来也都大举进军海南旅游地产的开发，新一轮投资热浪已经呈现“炙手可热”的态势。

　　观察分析认为，这一轮投资热浪，是中国地产进入“后地产时代”的一个显著标志。

　　所谓“后地产时代”，是从2004年土地招拍挂以来，地产界就提出的一个概念，但正如土地招拍挂为地产带来的实际影响，在这一两年才真正显现出来，“后地产时代”的概念也随之清晰。

　　如果说土地招拍挂之前，地产开发还是“关系时代”，那么进入“后地产时代”的地产开发，关键词已经变成了“资本”、“产品”和“运营”。投资、开发和运营方式成为项目决胜的关键，而对项目的要求也从快速销售、实现资金快速回笼，转为追求高质量、高附加值和品牌效应。

　　而旅游地产项目则是最能实现“后地产时代”地产开发需求的项目类型——特别是在三亚这样具备稀缺性旅游资源的城市，其中又以产权式酒店的发展空间最为广阔。

　　首先是有关部门在政策上的扶植，以张宝全三亚湾这块地为例，原本用作会展中心开发的地块，改为产权式酒店用地拍卖，在三亚市还是第一次。并将建成三亚的标志性建筑，足见政府的支持力度。

　　其次，目前三亚的产权式酒店项目仅有4家，在售的仅两家，且都是小体量项目，走的也还是原有的“分时度假酒店”的运营套路。与大盘好盘迭出的住宅市场，和国内外知名品牌云集的酒店市场相比，产权式酒店大有可为。

　　最后，三亚的置业者来自全国和海外市场，说他们是“候鸟型”业主可能都还过于乐观，因为对其中大多数人来说，一年在三亚也只能住上几天十几天。因此，绝大多数置业者的心态都是预先“抢占”资源，并没有因为置业三亚而享受到三亚高速发展的旅游业带来的利润回报。

　　而随着“度假时代”的到来，度假城市对季节的依赖性将逐步减弱，三亚酒店“半年忙半年闲”的情形，将被“半年小忙半年大忙”取代，相对来说，置业者的房产空置期间，无形的利润损失也将更大。这也就为产权式酒店的大热埋下伏笔。

　　尽管如此，为何之前产权式酒店在三亚的“地产热”中表现平平呢。有关人士认为，这是因为之前“产权式酒店”在市场上有太多负面声音，以及目前市面上大多数产权式酒店打着“产权”的旗号，其实只有开发商持有整体产权，而消费者购买的只是酒店的所有权，因此一旦酒店管理陷入困境，最终投资将血本无归。

　　对此，张宝全表示，今典在三亚湾开发的产权式酒店，每一间房都有独立的不动产权，也就是说，业主拥有的不再仅是酒店房间的使用权，而是可以进行交易的真正的产权。他说：“这才是真正意义上的产权式酒店，和过去业主只享有使用权的‘分时度假酒店’完全是两回事。”

产权式酒店，谁能“玩”得起？

　　除了概念上的混淆，“产权式酒店”引起最大争议的，大概就是它的运营管理和利润回报了。

　　为此，对比了几个城市的一些产权式酒店项目，了解到现有的所谓产权式酒店项目，很少有委托具有品牌的酒店管理公司管理的，因为正规的酒店管理公司，对其所管理的酒店会有几乎是“苛刻”的品质要求和管理流程，以保证经营成果。而现有的产权式酒店项目的着眼点还是在销售，而非长期经营，说白了，就是开发商更多地将其当作住宅项目来运作，而不是真正将之当作酒店来经营。

　　此外，相关销售人员还悄悄透露，市场上通行的产权式酒店“6%”的投资回报承诺，多数时候已经被开发商打进了房价中，这就是为什么同样地段同等档次的项目中，产权式酒店总是比住宅项目每平方米高出2000－4000元不等。而高出的这部分房价就被用来支付日后的“投资回报”，也就是说，羊毛还是出在羊身上。

　　所以产权式酒店未来的发展前景尽管“看上去很美”，却不是人人都能玩得起的地产项目。

　　对以上两个问题，张宝全有何见解和对策。他几乎是“掰着手指头”细细道来。

　　张宝全先说到今典下属的酒店管理公司——红树林酒店管理公司，亚龙湾的红树林酒店就是由其打理，2005年开业，仅8个月即实现赢利，去年一年赢利更是接近两亿。连续三年蝉联最受欢迎的酒店“金枕头奖”。其经营毛利率达到64.95%，在中国酒店里堪称第一，几乎达到现行酒店的两倍。

　　三亚湾产权式酒店项目，不仅有红树林酒店管理公司的品牌优势，更有今典集团的品牌优势作为支撑。据了解，除了5座产权式酒店之外，三亚湾项目还将融入今典的各个“招牌项目”：二十二院街、今日美术馆、电影院等等，并将“原版复制”迪拜七星级帆船酒店旁那座响誉世界的水上乐园。

　　但更为重要的是，在三亚湾的产权式酒店项目，今典推出的是一种基于真正标准的酒店管理运营方式的公开、清晰、灵活、可靠的产权式酒店商业运营模式。

　　这种商业模式有三个要点：一是每间房拥有独立产权，是业主的自有资产，这是对购房者的基本保障。

　　二是依托今典品牌的酒店资源“共享“，这既是购房者投资回报的保障，又让购房者卖一个城市一家酒店的房，却享受到在更多城市更多不同风格档次酒店的度假体验。

　　三是“加权式”的利润分配方式，通过红树林酒店管理公司对酒店真正标准的酒店运营管理，和清晰完善的利润分配计算公式，让购房者获得不断增长的酒店利润回报。并将一切相关数据通过项目网站及时公示，让业主随时查询、并能够随时计算出自己的投资回报。

　　张宝全还透露说，这种“商业模式”将成为今典日后在其他城市推出产权式酒店的一个重要支撑。而我们不难想象，通过这样一种商业模式，产权式酒店不仅将成为今典的又一“招牌产品”，也将成为一种倍受追捧的投资工具。

　　但不管有怎样的猜测和预期，一切都要等到三亚湾项目真正经受市场的考验时再做定论。三亚湾项目将形成怎样的局面，会不会带动新一轮产权式酒店开发和投资热潮，我们拭目以待。



小资料：张宝全，江苏镇江人，今典集团董事长。毕业于北京电影学院导演系。从事过中国社会几乎所有的职业，下过乡、当过兵、做过战地记者，还是个五级木匠。1992年投身商海，从事海洋运输、房地产开发等。